Жилье за рубежом: что надо учесть при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость за границей может стать как инвестицией, так и способом перебраться на ПМЖ.
РЕЗОНЫ ДЛЯ ПОКУПКИ: ИНВЕСТИЦИИ И ПМЖ
Одна из наиболее распространенных причин для покупки недвижимости за рубежом — стремление защитить свои сбережения. Несмотря на уговоры властей и специалистов по инвестированию, многие до сих пор не слишком доверяют отечественной финансовой системе вообще и банкам — в частности. И в такой ситуации вложение в заграничное жилье кажется более надежным, чем в отечественное.
Кроме того, такая недвижимость может стать источником дохода — за счет сдачи в аренду. Причем такой доход не только пополняет наш кошелек.
Один из факторов, который побуждает покупать зарубежную недвижимость, — возможность получать за счет сдачи в аренду официальный доход на территории европейской страны и платить с него налоги. Во многих странах это упрощает процедуру ассимиляции, то есть получения вида на жительство, а в перспективе — гражданства. Ведь многие покупают недвижимость с целью выехать.
Типичным для европейских стран является установление некоего уровня стоимости принадлежащей вам недвижимости, который является основанием для получения вида на жительство. Например, в Греции это 250 тыс. евро, в Испании — 500 тыс. евро. А в Венгрии, например, минимальной суммы сделки с недвижимостью нет: за сколько бы вы ее ни купили, вы уже можете претендовать на вид на жительство, хотя это еще не дает гарантий его получения. А вот в Турции любая приобретенная недвижимость уже обеспечивает получение вида на жительство.
И, наконец, самый немудреный повод купить квартирку за границей, особенно в курортной местности, — это приезжать туда отдыхать.
КАК «ВНЕДРИТЬСЯ» В ЕВРОПУ
«Квартира в Европе» — звучит солидно, и у многих людей вызывает ассоциации с жилищем где-нибудь в центре Лондона стоимостью в миллион фунтов стерлингов с лишком. На самом деле, продав хорошую квартиру, за вырученные деньги можно купить себе на просторах ЕС крышу над головой как минимум не хуже. Причем необязательно в странах победнее. Как вам, к примеру, квартира в Германии?
В Берлине за 20 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в старом гэдээровском фонде площадью 44—50 кв. м. Правда, ее обслуживание со всеми коммунальными, плюс платежи в фонд развития и в ремонтный фонд, будут стоить вам порядка 300—400 евро в месяц. А купив в новом фонде такого же метража, но уже за 35—40 тыс. евро, вы на обслуживание квартиры будете расходовать порядка 100 евро в месяц. Кстати, для Германии характерны именно не слишком просторные квартиры, «голливудский размах» жилища там редкость. «Германия «сидит» на скромных метражах, там двухкомнатную могут втиснуть даже в 37 кв. м.
В Словакии, Чехии, Венгрии реально найти квартиры по цене в 600—700 евро за кв. м. Такие цены не редки для не столичных, но достаточно крупных городов. В той же Венгрии квартиры застройщиком должны сдаваться уже с ремонтом и частично с мебелью. Но там, где квартиры дешевле, как правило, сложнее зарабатывать на аренде. Но все варианты нужно рассматривать индивидуально, поскольку рентабельность, в разных местах разная: «Где и 10% годовых не получишь, а где можно взять и 14%». Но есть общая положительная черта: если уж вы заключили официальный договор аренды, ваши права на 100% защищены государством.
У САМОГО СИНЕГО МОРЯ
Наибольшим интересом пользуется недвижимость в приморских, курортных районах. Здесь и самому отдохнуть приятно, и в аренду сдавать легче. Да и цены на жилье там частенько оказываются совсем не заоблачными. Например, в Болгарии можно найти апартаменты начиная от 15—18 тыс. евро. Это то, что у нас называют смарт-квартирами. Для постоянного проживания это не очень удобно, в большей степени — именно для отдыха. Но все необходимое для жизни есть.
КИПР. Если же вас больше тянет к Средиземному морю, есть смысл присмотреться к Кипру. Кипр многогранный. Дорого в респектабельных курортах, где квадратный метр жилья может достигать 10 тыс. евро. А вот в менее раскрученных местах, в городах с хорошей инфраструктурой и таким же прекрасным побережьем, однушку в 45 кв. м можно приобрести за 40—45 тыс. евро. В среднем можно рассчитывать на цену 1 тыс. евро за кв. м.
ЗАПАДНЕЕ. В Испании в курортных зонах цены на недвижимость примерно такие же, как на Кипре, но есть и дешевле. В Испании большой переизбыток недвижимости. У них был строительный бум, они настроили много объектов, потом пришел кризис, и спрос упал. В стране конкистадоров односпальную квартиру можно купить и за 25 тыс. евро. Но, как предупреждают эксперты, это может быть «убитое» жилье, требующее ремонта (на Кипре квартиры обычно продаются в хорошем состоянии, да и испанские квартиры по кипрским ценам — тоже после ремонта).
ТУРЦИЯ. Здесь тоже можно найти жилье недалеко от моря по цене от 450—650 евро за кв. м. Например, квартиры с одной спальней (то есть двухкомнатная плюс гостиная) площадью 55 кв. м в 300 м от побережья Средиземного моря, в экологически чистой зоне с прекрасной природой, предлагаются по цене от 35 тыс. евро. А фактически трехкомнатную (две спальни и кухню-гостиную) квартиру площадью 120 кв. м в доме в 30 м от моря, но уже Черного, можно купить по цене от 56,5 тыс. евро.
ЗАРАБОТОК. На Кипре в аренду можно получить около 10% рентабельности. Примерно ту же среднюю прибыльность обещают квартиры и в других «курортных» странах.Есть еще одна возможность заработать на турецкой недвижимости: если купить квартиру в доме на этапе котлована, то к моменту сдачи дома, через полтора-два года, она подорожает на 22—26%.
НЕ НАЛЕТЕТЬ НА ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Однако бдительность лишней не бывает никогда. Есть ряд жалоб, что турецкие застройщики не выполняют своих обязательств. И если вы думаете, что в цивилизованной Европе не могут «кинуть», то ошибаетесь». Мошенники есть везде. Поэтому специалисты рекомендуют при покупке квартиры проконсультироваться у независимых юристов, а также, по возможности, взять с собой своего переводчика. Впрочем, свести риски к минимуму может сотрудничество со специализированной компанией, давно и профессионально занимающейся продажами недвижимости за рубежом.
ЗАТРАТЫ. Советы профессионала помогут и с точки зрения оценки реальных затрат на проведение сделки. Во многих странах не все так просто с оформлением: затраты могут достигать 10% от стоимости жилья и не исчезают после покупки — во многих странах есть налоги, связанные с владением недвижимостью. Лучше о них узнать заранее.
Европе есть прибрежные города, в которых вы обязаны участвовать в развитии туристического края своей недвижимостью, если не проживаете там постоянно, как иностранец. Если вы постоянно проживаете — вы тратите там деньги, и все довольны. Если сдаете жилье в аренду — тоже все в порядке, деньги тратит ваш постоялец. А если квартира простаивает пустая, то можете попасть под налог — например, 18% от стоимости жилья. Нужно быть внимательным и вот еще почему: в стране в целом налог может быть один, а в этом конкретном городе — выше.
ОГРАНИЧЕНИЯ. Кроме того, во многих жилых комплексах действуют ограничивающие правила. Например, в вашем комплексе запрещено гостям находиться после 23:00 (достаточно распространено в Германии), может быть запрет ставить машину ближе 50 м от дома и т. д.
ОТКАЗ. Еще одна особенность, широко распространенная в Европе, — когда для приобретения дома нужно получать согласие соседей или всей местной общины. Что естественно: люди не хотят, чтобы рядом с ними жил неизвестно кто. Впрочем, для вас это безопасно — даже если вы не пройдете «фейс-контроль», вы потеряете только время.
Есть более существенный риск. «В некоторых странах может статься, что вы купите квартиру, а вам через два года откажут в ее регистрации. — Конечно, два года — это уже крайний случай, но полгода висеть в неопределенности, достаточно ли убедительно вы подтвердили происхождение своих денег на эту покупку — это типично».
Источник: segodnya.ua
