Александр Фтомович, директор «Servcomloc»: «Чтобы навести порядок и жить нормально в своем доме, не надо ждать новых законов»
В конце ноября прошлого года вступил в силу закон о жилье, принятие которого объяснялось необходимостью внесения изменений в этой сфере в соответствии с европейскими требованиями и стандартами. Главный вопрос, который волнует собственников квартир: смогут ли они без поддержки местных властей содержать свой дом? Смогут, убедительно рассказал «Молдавским ведомостям» Александр Фтомович, руководитель компании «Servcomloc», которая десять лет занимается управлением многоквартирных домов.
«За 10 лет к нашей работе не было претензий»
— Александр Владимирович, на чем основывается ваша убежденность в том, что жильцы могут самостоятельно, без поддержки местных властей содержать в порядке свои дома?
— На десятилетнем опыте деятельности нашей компании. Мы организовались в 2006 году. Инициатива принадлежала мне и муниципальному агентству ипотеки. Мэр поддержал идею создания фирмы для того, чтобы управлять жилым фондом, построенным ипотечным методом. Законы того времени не позволяли создать и зарегистрировать ассоциацию владельцев квартир, приобретенных по ипотеке на 15-20 лет, поскольку многие квартиры были заложены в банках. Ассоциация не могла в полной мере осуществлять свою деятельность, поскольку в БТИ нельзя было регистрировать хозяев этих квартир. Мы получили право следить за этими домами и управлять ими.
После того как мы начали заниматься этим, появились желающие воспользоваться нашими услугами. В их числе были и полноценные ассоциации — кондоминимумы, как их называют по-новому. Они сами вышли на нас и предложили участвовать в тендерах на управление жилыми домами их ассоциаций. Сейчас таких ассоциаций у нас уже шестнадцать, расположены в различных секторах города. С каждой мы заключили договоры на полноценное управление жилым фондом.
Когда мы берем ассоциацию или кондоминимум на обслуживание, стараемся заключить договоры на поставку электроэнергии, воды, газа, вывоз мусора, уборку внутри домов и территории вокруг них, содержание инженерных сетей и другие услуги. Отмечу, мы берем не на частичное обслуживание, как делают некоторые подобные фирмы, а на полное. К качеству наших услуг со стороны руководителей ассоциаций и жильцов не было за весь период нашей деятельности претензий. Это о многом говорит.
«В новостроях проблемы похлеще, чем в старых домах»
— Вы работаете с домами-новостроями. Но ведь их намного легче и дешевле обслуживать, чем дома старой застройки. Не сравнить проблемы: нет протекающих крыш, старых электрических и водопроводных сетей, полуразрушенных подъездов и фасадов…
— Ошибочное мнение, смею заверить, что зачастую там не меньше проблем, чем в старых застройках. Новый жилой фонд, выражаясь современным языком, нафарширован разными современными инженерными сетями, которые отсутствуют в старых жилых домах. Появились система противопожарной безопасности, новые системы вентиляции и отопления. К домам выше десяти этажей – особые требования со стороны различных служб города. Масса нюансов, поэтому жилым фондом должны управлять опытные инженеры-администраторы, которые могли бы разобраться в любых ситуациях, а их очень много – и все разные.
— Дома строятся по современным проектам. Откуда проблемы?
— Когда мы принимаем дома на обслуживание, первым делом изучаем чертежи и проекты, по которым они строились. И почти всегда обнаруживаем отклонения от проекта. Главная болезнь, которую мы отметили в новых домах: эксплуатация водопроводных и канализационных сетей, несмотря на применение качественных современных материалов (которые должны были, по крайней мере, применяться). Зачастую мы сталкиваемся с проблемами при обслуживании этих сетей.
Вот последний пример. В доме, который был сдан в эксплуатацию три года назад, потекли водопроводные трубы. Начали изучать проблему. Выяснилось, что вместо цельнотянутых водопроводных труб установили сварные. Согласно стандартам, в стояках многоэтажных домов должны быть установлены в обязательном порядке оцинкованные трубы или качественные полипропиленовые трубы соответствующего диаметра. Строители отклонились от нормативов – схалтурили. В результате в подвалах дома через три года после сдачи его в эксплуатацию уже имеются по 5-6 утечек воды в год. Куда это годится?!
Или, скажем, канализация. Через каждые два-три этажа должны были устанавливать так называемые ревизии, чтобы прочищать трубы в случае необходимости. Сегодня строители взяли за моду не устанавливать их: мол, все равно люди закроют плиткой. Недавно нам пришлось разбивать стену в квартире известного режиссера, которого затопили соседи сверху из-за неисправной канализации. Подобных «мелочей», из-за которыхстрадают жильцы, в новых домах немало.
«Нужна жилищная инспекция»
— Каждый новый дом принимает в эксплуатацию специальная комиссия. Почему она не замечает недоделок и нарушений?
— Это еще одна проблема. При сдаче дома в эксплуатацию, действительно, присутствует комиссия, которая подписывает акт. Однако она не вникает в такие детали, как качество используемых материалов. Осматривая здание, члены комиссии не могут компетентно проверить это. Все возложено на строителей. Если они добросовестные, то работы проведены качественно, все нормально. Если залепили, замазали кое-как и кое-чем, а такое случается, впоследствии возникают проблемы.
К сожалению, не всегда строители добросовестны. С подобными фактами приходилось сталкиваться и нам. Вот один пример. Построен дом, есть индивидуальная котельная, получено разрешение на пользование газом, электричеством и т.д.. Начинается отопительный сезон. Тут и выясняется, что жильцы в своих квартирах не могут регулировать подачу тепла. Нам стали поступать постоянные жалобы: закройте котельную, поменьше тепла… Казалось бы, зачем: котельная работает в автоматическом режиме. Проектом предусмотрено, чтобы в каждой квартире устанавливали температуру по собственному желанию. Стали разбираться. Оказывается, что строители решили сэкономить и не установили в квартирах систему регулирования: нет ни приборов учета, ни регулирования. И возник старый вопрос: кто виноват? Оказалось, что строители: не установили соответствующее оборудование, хотя оно было предусмотрено проектом. При дальнейшем разборе выяснилось, что в стоимость квартир эти расходы не были включены и в ходе строительства их исключили, не думая о людях. А ведь преимущество автономного отопления в том, что, уходя на работу, можно уменьшить подачу тепла в квартиры. Экономить, как выяснилось, не получается из-за отсутствия приборов учета: платить придется все равно по полной программе.
Бесконтрольность в ходе строительных работ выливается в проблемы, вызывая возмущение и недовольство владельцев квартир. Человек заплатил за квартиру, в которой ему была обещана система регулировки и учета тепла, горячего водоснабжения. Ее в конечном итоге не оказалось или ее невозможно эксплуатировать. И, что самое печальное, не к кому обратиться с претензиями.
Есть единственный контролирующий орган – инспекция по строительству при министерстве строительства, основная цель которой контроль за строительством, следованием строительным нормам и правилам. Я давно убеждаю в необходимости возрождения жилищной инспекции. Сейчас ее нет ни в городе, ни в стране. Ее работники могли бы контролировать правильность эксплуатации жилого фонда, а также координировать всевозможные дополнительные изменения в существующем жилом фонде.
«Мы не оставляем жильцов наедине с их проблемами»
— С какими еще «нюансами» приходится сталкиваться вам и жильцам новостроев?
— Новые современные системы зачастую создают тупиковые ситуации. К примеру, в домах выше десяти этажей требуется установка принудительной системы вентиляции-дымоудаления. Все этажи необходимо обеспечить специальными устройствами, которые в случае задымления должны срабатывать автоматически и создавать условия, чтобы люди не задохнулись в дыму. За этим тоже необходимо следить. Тут мы столкнулись с любопытным нюансом. В домах установлена сигнализация на противопожарную систему, сейчас там, по требованию газовиков, устанавливаются датчики, сигнализирующие наличие природного и угарного газа. Казалось бы, каждая квартира защищена в случае возникновения чрезвычайных ситуаций. Раньше, если что-то подгорало на плите у зазевавшихся хозяек, открывали окна и проветривали кухню. Сейчас срабатывает сигнализация, и люди не знают, что делать после ее включения. Они мечутся по всему городу в поисках решения проблемы. Нам каждый день звонят жители квартир, в которых сработали эти датчики, и спрашивают что делать. Честно признаться, мы тоже не знаем, что посоветовать. Работники «Кишинэу-газ» приезжают на вызов, фиксируют факт срабатывания датчиков и говорят: «Ищите, кто вам отремонтирует». Установили эти датчики, а кто будет заниматьсяих обслуживанием — газовую компанию не волнует. Пытаемся решать эту и другие проблемы. В любом случае своих жильцов мы не оставляем наедине с возникающими проблемами – это принципиальная позиция.
Как правильно купить квартиру в новострое
— Учитывая множество проблем в новостроях, о которых вы говорили, какой совет дадите покупателям квартир в этих домах?
— Этот вопрос часто задают и нам. К сожалению, зачастую владельцы квартир спрашивают совета после покупки, когда уже столкнулись с проблемами, и просят у нас помощи. Начну несколько с другой стороны. Взяв на обслуживание дома, мы нередко сталкиваемся с тем, что люди, купившие квартиры, не оплачивают коммунальные услуги, и приходиться обращаться в суд. Чтобы подать на неплательщика судебный иск, необходимо предварительно собрать соответствующие документы. В числе прочих мы ищем контракты о покупке жилья.
Так вот, знакомясь с ними, я обнаружил, что в некоторых однобоко говорится об ответственности сторон. В основном речь идет только об ответственности инвестора, то есть покупателя. Он должен соблюдать условия договора, даже если ему не все понятно в нем, должен оплачивать те или иные расходы, коммунальные услуги и прочее, и прочее. И крайне мало говорится об ответственности строителей: по качеству материалов, работ, сроков и условий сдачи объекта и т.д..
Очень редко сталкивался с пунктом о том, имеет ли покупатель право в ходе строительства вносить изменения в планировку квартиры, меняя по своему усмотрению расположение перегородок — кроме несущих, разумеется. Прежде чем покупать квартиру, в первую очередь советую ознакомиться с проектом как своей квартиры, так и всего дома в целом. Желательно привести для этого специалиста, даже если ему придется заплатить за консультацию – овчинка, как говорится, выделки стоит.
Советую обратить внимание на расположение квартиры, инженерных сетей — сейчас, как правило, абсолютно все они выносятся за пределы квартир. Поинтересуйтесь наличием приборов регулировки и учета тепла в квартире и другого оборудования. Не поленитесь узнать от жильцов других домов, которые построила компания, в чьем доме вы хотите приобрести квартиру, о проблемах, с которыми им пришлось столкнуться после вселения. Внимательно ознакомьтесь со всеми подробностями договора о покупке жилья, не бойтесь задавать вопросы, в том числе об ответственности фирмы в случае обнаружения брака или недоделок после сдачи дома в эксплуатацию, за чей счет и в какой срок они будут устранены.
